Η σημερινή εικόνα σε Κολωνάκι, Ερμού, Κηφισιά και Γλυφάδα, που παραδοσιακά αποτελούν τις πιο πολυσύχναστες πιάτσες του εμπορίου, είναι πρωτόγνωρη.
Περίπου 50 καταστήματα σε κεντρικά σημεία των αγορών αυτών παραμένουν διαθέσιμα για πολύ καιρό, αποτελώντας αντικείμενο σκληρής διαπραγμάτευσης μεταξύ ιδιοκτητών και υποψήφιων μισθωτών.
Προτού η κρίση χτυπήσει το εμπόριο, δύσκολα συναντούσε κάποιος ελεύθερο κατάστημα σε κεντρικό σημείο εμπορικής γειτονιάς, κατάσταση που έχει εξ ολοκλήρου ανατραπεί σήμερα, όπου παρατηρείται μείωση της ζήτησης κατά 15% για κεντρικά καταστήματα, ενώ αυξάνεται ακόμη και στο 50% για καταστήματα σε λιγότερο εμπορικούς δρόμους.
«Πάγωσε» η αγορά
Στο 50% έχει επίσης μειωθεί η ζήτηση για καταστήματα αρκετών τετραγωνικών μέτρων, τα οποία μπορεί να βρίσκονται σε κεντρικές αρτηρίες, όπως Ποσειδώνος, Κηφισίας, Πειραιώς κ.λπ., η μίσθωσή τους όμως έχει ταυτιστεί με εταιρείες έκθεσης αυτοκινήτων και επίπλων.
«Πρόκειται για δύο κλάδους του εμπορίου που έχουν πληγεί περισσότερο από κάθε άλλη κατηγορία, ακόμη και από αυτούς της ένδυσης και υπόδησης», επισημαίνει ο Λευτέρης Τασούλας από την Υπηρεσία Ακινήτων της Eurobank EFG Property Services, υποστηρίζοντας τη σχεδόν ανύπαρκτη ζήτηση για καταστήματα που σχετίζονται με τις δύο αυτές κατηγορίες.
Τo παζάρι στις τιμές γίνεται με σκληρούς όρους... Αρκετές τράπεζες έχουν καταφέρει να μειώσουν τις τιμές έως και 30% προκειμένου να μην εγκαταλείψουν το ακίνητο, ενώ πηγές της κτηματαγοράς αναφέρουν ότι ήδη ετοιμάζονται να ανανεώσουν το αίτημά τους για ακόμη μικρότερα μισθώματα.
Μια επιπλέον τάση που επικρατεί και σχετίζεται με την πρόθεση των ιδιοκτητών να διασφαλίσουν την τύχη των ακινήτων τους είναι η σιωπηρή πώλησή τους, ακόμη κι αν αυτά είναι ήδη μισθωμένα. Προτάσσοντας ότι η ετήσια απόδοση φθάνει μέχρι και το 7,5%, ακίνητα μισθωμένα σε σούπερ μάρκετ ή σε μεγάλες εμπορικές αλυσίδες -όπως Gap, Sephora, Ζara- και σε τράπεζες, καθημερινά βγαίνουν όλο και περισσότερο σε διαθεσιμότητα.
Πέφτουν οι τιμές
Οσον αφορά τις τιμές με τις οποίες μισθώνονται, η μείωση αγγίζει μέχρι και το 40% για κάποια καταστήματα, όμως αρκετοί ξένοι αναμένουν περαιτέρω πτώση, με σκοπό να εισέλθουν στην ελληνική αγορά.
Αυτό τουλάχιστον υποστηρίζει ο Δημήτρης Τσιανάκας από την CB Richard Ellis, εταιρεία με έντονη παρουσία στην παγκόσμια αγορά του real estate.
Βάσει της εμπειρίας του, μεταφέρει τη γενικότερη εκτίμηση των ξένων εταιρειών ότι οι τιμές μπορούν να συμπιεστούν περισσότερο και αυτό επιβραδύνει τους ρυθμούς συμμετοχής τους στην ελληνική αγορά.
Η πιο πρόσφατη είσοδος ξένης εταιρείας έρχεται από τον τομέα εστίασης και αφορά τη Cinnabon με κατάστημα στο Metro Mall, ενώ ενδιαφέρον για τη χώρα μας καταγράφεται και από τον τομέα των αθλητικών ειδών.
Τα «φιλέτα»
Tα ακίνητα καλής προβολής δεν μένουν για πολύ καιρό ξενοίκιαστα, αρκεί να υπάρχει ευελιξία των ιδιοκτητών ως προς το ύψος του ενοικίου. Τελευταία, οι όροι έχουν αντιστραφεί και οι λιανέμποροι έχουν το «πάνω χέρι» στις διαπραγματεύσεις. Δεν είναι λίγες οι εταιρείες που εγκαταλείπουν τα καταστήματά τους για να νοικιάσουν στην ίδια περιοχή με φθηνότερο μίσθωμα.
Μιλώντας από τη θέση ισχύος, τράπεζες, σούπερ μάρκετ και ισχυρές αλυσίδες ένδυσης -όπως Sprider, Habitat, Carrefour, Ζara κ.λπ.- επέλεξαν το τελευταίο διάστημα να εγκαταλείψουν ακριβά καταστήματα και να μετακομίσουν λίγο πιο πέρα.
«Τα καλά καταστήματα δύσκολα θα μείνουν ξενοίκιαστα», εκτιμά ο Γεώργιος Λίτσας, επικεφαλής εμπορικών ακινήτων της Δανός, σε συνεργασία με την BNP Paribas Real Estate, και μαζί του συμφωνούν και οι υπόλοιποι παράγοντες της κτηματαγοράς. Η καθημερινότητα αποδεικνύει ότι περισσότερο πλήττεται η δευτερογενής αγορά.
«Ψαλίδα»
Από τη Eurobank EFG Property Services, αναλύουν ότι τα μισθώματα στα prime time των περιφερειακών βασικών αγορών ανέρχονται έως και 180 ευρώ το τ.μ. Οι χαμηλότερες τιμές μίσθωσης εντοπίζονται στον κύριο εμπορικό πεζόδρομο του Πειραιά (Σωτήρος) και επί της οδού Χαϊμαντά στο Χαλάνδρι. Αλλά και στη Ερμού, τον πιο ακριβό εμπορικό δρόμο, οι πιέσεις είναι έντονες, αφού τα ενοίκια δεν ξεπερνούν τα 150 ευρώ το τ.μ., όταν το 2009 υπεγράφησαν συμβόλαια με 220 ευρώ.
Αναφορικά με τα εμπορικά καταστήματα που στεγάζονται σε οργανωμένα εμπορικά κέντρα, τα μισθώματα κυμαίνονται από 35 έως 65 ευρώ/τ.μ. για επιφάνειες έως 500 τ.μ. και από 70 έως 100 ευρώ/τ.μ. για μικρότερα εμβαδά.
Σε ορισμένες περιπτώσεις εμφανίζονται και υψηλότερα επίπεδα μισθωμάτων, ανάλογα με τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (θέση, επιφάνεια, τύπος εμπορικής δραστηριότητας, φερεγγυότητα μισθωτή κ.ά.).
ΤΑ «ΑΓΚΑΘΙΑ»
«ΑΓΚΑΘΙ» στις σχέσεις των μισθωτών με τους ιδιοκτήτες αποτελεί η ευχέρεια που πλέον έχουν για εγκατάλειψη της επαγγελματικής στέγης, ακόμη και σε διάστημα ενός έτους από την υπογραφή του συμβολαίου. Η δέσμευση για να διατηρήσει ο μισθωτής συμβόλαιο 36 μηνών αποτελεί πια παρελθόν, αφού με επιβάρυνση μόλις ενός μηνιάτικου μπορεί να φύγει από το κατάστημα, εις βάρος του ιδιοκτήτη.
Κάποια καταστήματα, δε, πλεονεκτούν έναντι άλλων, όπως αυτά που διατηρούσε η Aldi, προτού εγκαταλείψει την ελληνική αγορά. Η μεταβίβαση τουλάχιστον 10 καταστημάτων της έγινε σχεδόν αμέσως στον επίσης γερμανικό κολοσσό Lidl.
Αντίστροφα, στην αυστριακή αγορά την οποία σχεδόν ταυτόχρονα εγκατέλειψε η Lidl, στα καταστήματά της αναρτήθηκαν οι πινακίδες της Aldi. Παράγοντες της κτηματαγοράς ερμηνεύουν τις δύο παράλληλες κινήσεις στρατηγικής σε εθνική συμφωνία.
Δεκάδες οι αγγελίες για ακίνητα στην επαρχία
ΣΤΗΝ ΕΠΑΡΧΙΑ, δεκάδες είναι οι αγγελίες για ακίνητα μισθωμένα σε τράπεζες, αλλά και οι μισθωτές, που προβάλλουν την πλεονεκτική τους θέση και αναμένουν τους νέους ιδιοκτήτες.
Στα ακίνητα που ξεχωρίζουν περιλαμβάνεται το κατάστημα που φιλοξενεί την Carrefour στην Πελοπόννησο, έκτασης 1.500 τ.μ. σε 2.100 οικόπεδο εντός σχεδίου, για το οποίο ο ιδιοκτήτης ζητεί 1.000.000 ευρώ.
Το ενοίκιο ανέρχεται στα 3,5 ευρώ/τ.μ. και υπόσχεται απόδοση 5,9%. Ανάλογου ενδιαφέροντος είναι και το κατάστημα 1.300 τ.μ. στη νότια Ελλάδα, μισθωμένο στην εταιρεία Zara, με 28.000 ευρώ τον μήνα. Για την πώλησή του, ο ιδιοκτήτης ζητεί 6.500.000 ευρώ.
Για μεγάλους «παίκτες»
Να σημειωθεί ότι σε αναζήτηση μισθωτών βρίσκεται και το Μετοχικό Ταμείο Ναυτικού, που προκηρύσσει δύο διαγωνισμούς για την παραχώρηση της εκμετάλλευσης δύο πολυώροφων κτιρίων ιδιοκτησίας του, ζητώντας ενοίκια συνολικού ύψους τουλάχιστον 41.000.000 ευρώ για τα επόμενα 35 χρόνια.
Πρόκειται για εξαώροφο επί των οδών Ερμού 15, από όπου στοχεύει να αντλήσει ετήσιο μίσθωμα τουλάχιστον ενός εκατομμυρίου, και για κτίριο συνολικής επιφάνειας 2.000 τ.μ. επί των οδών Αγίας Ειρήνης και Αθηνάς, ζητώντας ελάχιστο μίσθωμα 168.000 ευρώ. Καταληκτική ημερομηνία για την κατάθεση προσφορών είναι η 10η Μαρτίου.
Επενδύσεις που εγγυώνται υψηλή απόδοση
ΣΕ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑ βρίσκονται αυτή την περίοδο δεκάδες αξιόλογα καταστήματα, αρκετά από τα οποία εγγυώνται αποδόσεις που φθάνουν έως και 7,5%,όπως τονίζουν παράγοντες της αγοράς.
Οπως αναφέρει ο Λευτέρης Τασούλας, «η κινητικότητα για αναζήτηση καταστήματος αλλά και χώρου γραφείων που υπόσχονται αποδόσεις κρατά “ζεστή” την κτηματαγορά».
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται από την επαρχία, ενώ η αγορά γίνεται με κεφάλαια που φεύγουν από τις τράπεζες και πηγαίνουν σε επενδύσεις εισοδήματος.
Οχι πολύ καιρό πριν, στο όνομα των επενδύσεων πραγματοποιήθηκαν αγορές καταστημάτων μισθωμένων σε τράπεζες, όλα αξίας που δεν ξεπερνά τα 3.000.000 ευρώ έκαστο. Πρόκειται για ακίνητα στη Μεταμόρφωση, στο Αγρίνιο και στον Βόλο.
Χωρίς την ανάρτηση πωλητηρίου, τα περισσότερα διατίθενται προς πώληση. Καταστήματα όπως αυτό που βρίσκεται σε κεντρικό σημείο στην Αθήνα, έχει έκταση 700 τ.μ. και μισθώνεται στην GAP, πωλείται προς 8.000.000 ευρώ με δυνατότητα διαπραγμάτευσης και υπόσχεται ετήσια απόδοση από το μίσθωμα της τάξεως του 6%.
Πρόσφατα πωλήθηκαν ακίνητα μισθωμένα στο Flocafé στο Μικρολίμανο έναντι περίπου 3.000.000 ευρώ και με υπόσχεση να αποδίδει 7% στον νέο του ιδιοκτήτη, καθώς και ακίνητο στο Ψυχικό, μισθωμένο στην Τράπεζα Κύπρου.
Αναζητούν νέους ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες εκμεταλλεύονται το γεγονός ότι τα καταστήματά τους είναι μισθωμένα σε γνωστές φίρμες και αναζητούν τους νέους ιδιοκτήτες που θα τα αποκτήσουν.
Επενδυτικές ευκαιρίες υπάρχουν και στις τέσσερις πιο δημοφιλείς εμπορικές γειτονιές, Ερμού, Κολωνάκι, Κηφισιά, και Γλυφάδα. Αγγελία αξιόπιστης εταιρείας στις υπηρεσίες ακινήτων προτείνει την αγορά ενός από τα τρία με τέσσερα καλύτερα μαγαζιά του Κολωνακίου έναντι 3.500.000 ευρώ και με δυνατότητα διαπραγμάτευσης.
Για το εν λόγω κατάστημα, που βρίσκεται στην καρδιά του Κολωνακίου, η ίδια εταιρεία εκτιμά ότι η απόδοση που φθάνει στο 5% είναι ίσως χαμηλή, αλλά το κόστος αφορά την προνομιούχο τοποθεσία που βρίσκεται και, συνεπώς, το προτείνει για να συμπεριληφθεί σε επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.
Αλλη ενδεικτική αγγελία αναφέρει ότι στη Γλυφάδα πωλείται κατάστημα 1.200 τ.μ., άριστης προβολής επί λεωφόρου, μισθωμένο σε επώνυμη εμπορική εταιρεία έως το 2025. Το ακίνητο μπορεί να κλείσει στα 4.300.000 ευρώ, με απόδοση 5,6%.
http://www.real.gr